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贷款买房所采用的计息方式是什么?

  
贷款买房所采用的计息方式为复利还是单利?  
首先,在这里,小编先给出一个肯定的回答!贷款买房所采用的计息方式绝对是复利!  
因为年利率在折算成月利率时,是没有考虑折现率的。  
其实经济学意义上的单利非常少见。  
对于贷款买房所采用的计息方式为复利的解释如下:  
房贷的计息周期是1个月,需要你将当期的本利两清。  
让我们算一下每个月的房贷构成吧:  
根据贷款计算器,月供为4017.81中,其中利息为3015.73元(650000*5.5675%/12),本金1002.09,剩余贷款本金648997.92,第二个月就是按照剩余的648997.92来计算利息。  
这样看来,利息是按照本金*利率的方式收取的,符合数学上的单利。  
为什么说贷款买房所采用的计息方式为复利呢?道理很简单,因为在计算月供时,月利率=年利率/12(这是国际惯例,因此不再展开)。  
假设每年利息是12块钱,每个月还1块钱跟一年后一次性还12块钱是不一样的,提前归还利息等于另外支付了利息的利息~  
这样说明可能好理解些:  
你每个月还的利息依然还在计算利息哟~等于提前了11个月支付当月利息。  
(虽然你第一个月还了4017.81元,但次月,只有1002.09元不再计收利息,另外的3015.73元,依然在按照月利率收取利息~)  
原因为:单利的月利率不等于年利率/12!  
“单利”其实是极特殊的情况,在实际应用中,是不常见的~所以,借款合同中,并没有约定“单利计息”,所以也不存在违约一说。  
关于房贷是贷款复利计算证明如下:  
根据复利年金系数的公式,算出的复利现值系数是161.779557(((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12*(1+5.5675%/12)^300)),乘以月供4017.81后,现值为649999.5217元,与贷款额65万一致!所以说,没错!贷款买房所采用的计息方式为复利!  
根据其他的意见,我又计算了该笔贷款月供的复利年金终值系数,((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12)=648.6483534,乘以月供4017.81后,等于2606145.841元,而根据复利终值系数,65万元,按照5.5675%/12的月利率计算复利,300期后的终值为:650000*(1+5.5675%/12)^300=2606147.758,两者相符。  
而且65万元,按照5.5675%的年利率计算25年后的复利终值,是2518658.461,小于按月利率计算复利的终值,证明了,年利率/12算月利率本身就是复利~  
上面的公式说明:假如,每个月都往银行存4017.81,在25年后统一到期,每个月收取利息并将利息再次存入,假如月利率为5.5675%/12,25年后,这笔钱会变成260多万。(这个利率很多短期理财产品都能达到)  
以上的解释,就可以很肯定的说,贷款买房所采用的计息方式为复利!另外,小编在这里对常见的还贷误区,简单答一下:  
1、不管是等本还是等额,利息计算的方式都是剩余本金*当期利率,如果逾期未还,是按逾期金额(不是剩余本金)*罚息利率*罚息时间计收贷款罚息。所以,想少还利息,就得多还款!早还款!但是贷款就是因为手上钱不够……能多还还不如少贷了……所以,要做好财务规划!  
2、银行一开始利息“收得多”是因为贷款本金高!按照本金余额计息,一开始利息肯定很高!同样期限的贷款,等本方式经常会压得人喘不过气!等本方式在在银行业务规范里的描述是:对还款可能有风险的客户,建议选择等本、降低还款周期,加快还款!但是在实际操作中,为了符合收入还贷比(也即是收入超过月供的2倍),一般会推荐等额还款!这绝对是利人利己的!
作者: 来源: 发布时间:2019-07-01 关注:
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