成功办理房屋抵押贷款之后，要面对的更加重要的问题就是还款了。之所以这么说，是因为如果借款人没能按期、足额还款，哪怕最轻的后果也是发生逾期、影响征信并缴纳利率比较高的罚息。
为了不影响按时还款，很多借款人都希望还款期限能够长一些，这样虽然要多支付一些利息，但是分摊到每期的还款压力就会少很多。可是还款期限并不是我们希望长就能长的，在办理房屋抵押贷款时候，银行会根据实际情况给出最高还款期限。
那么房屋抵押还款期限由哪些因素决定呢？
1、借款人
还款期限受到借款人的年龄和征信等因素的影响。在银行办理贷款时候，授信期限与借款人年龄相加总数不会超过60，也就是借款人年龄+授信期限≤60。而对于优质的客户，则规定：借款人年龄+授信期限小于或者是等于70。
借款人的资质也是影响还款期限的一大因素，资质包括：收入能力、负债率、借款人征信。通过这些资质如果可以体现还款人拥有较高的还款能力，那么银行也愿意给出更长的还款期限。
2、房屋
在办理房屋抵押贷款时候，借款人既可以抵押个人住房，也可以抵押商铺，而这两种房屋的政策是各不相同的。对于个人住房，银行往往愿意给出更长的还款期限，要同时满足以下两个条件：房龄+授信期限≤40；贷款年限≤30年。
如果借款人用商铺、写字楼等作为抵押，则授信期限最高为5年，并且要满足使用年限+授信期限≤30这个条件。
以上就是影响到房屋抵押贷款还款期限的两大因素，在银行规定的年限之内，借款人可以根据自己的情况选择合适的贷款期限。
