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房产二次抵押贷款需要注意的问题有哪些?

相信很多接触过贷款的朋友都会了解房产抵押贷款,对于这种贷款方式,银行当然是很喜欢的,但是你可能不知道房产是可以进行二次抵押贷款的,而房产二次抵押贷款需要注意的问题究竟有哪些,这些都是需要你清楚的问题,所以爱开大学生小编认为这是很有必要让大家了解一下这方面的知识。  
首先,在给大家介绍房产二次抵押贷款需要注意的问题之前,小编先给大家介绍二次抵押的一些基本知识。  
二次抵押,是二次抵押贷款的简称,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获得贷款。假设一套房产在银行已做抵押贷款,目前还在正常还款,这种情况下房主如再次申请抵押贷款,不必提前还清银行贷款,只要能通过专业评估,即可根据评估值进行再次抵押。二次抵押的方式,极大的克服了由于银行审批贷款期限长的原因而导致贷款周期过长的问题,方便了客户的贷款需求。  
房产二次抵押虽然方便,但房产二次抵押贷款需要注意的问题还是不少的,主要有以下这些:  
1、贷款额度  
房产二次抵押贷款的贷款额度规定如下:  
(1)贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额;  
(2)房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较,取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。  
2、贷款办理手续基本一样  
二次抵押和第一次抵押所办的手续及需要收取的文件基本上是一样的。登记后的法律效果在实现抵押权的顺位上不太一样。  
3、第二个抵押权人要尽到告知义务  
尽管《城市房地产低压管理办法》里规定二次抵押不需要第一抵押权人同意,但对第二个抵押权人要尽到告知义务。但在实际的抵押过程中,如果第一次的抵押合同约定需要经过第一抵押权人同意的,则必须按照合同约定的去遵守。同时,必须对第二抵押权人告知已经进行的抵押贷款,否则,抵押权人根据有关规定有权要求抵押人停止其贷款行为,这也是房产二次抵押贷款需要注意的问题中较为关键的一点。  
4、价值不能超过一次贷款后的价值  
是二次抵押贷款的权利价值不得超出第一次抵押担保后房屋价值的余额。以免抵押人万一不能清偿债务,给登记部门带来行政诉讼。  
房产二次抵押贷款需要注意的问题就给大家介绍到这里,对于二次抵押,小编在这里额外给大家普及有关小知识,小贷公司房地产二次抵押如何控制贷款风险?  
首先,我们要清楚,这种模式是无法享受优先受偿权。控制贷款风险方面尽职调查就非常重要,因为在遇到坏账进行房产处置时,会遇到一些特殊的法律风险,主要有:  
1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中明确“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。所以如果被抵押的房产是客户的唯一房产,是很难处置的  
2、《担保法》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效”,也就是所谓的买卖不破租赁。简单的说租客和房东签了3年的租约,这期间抵押的房产是无法处理的。  
3、房产处置变现成本很高,成本主要包括两部分  
(1)税收,比如营业税,土地增值税,企业所得税,印花税等  
(2)费用,比如诉讼费,执行费,拍卖费,评估费等  
一般司法处置抵押房产,总费用占排名所得21%-42%。  
以上还没有考虑房产市场整体风险的,所以现在市场上车贷比房贷火很多。
作者: 来源: 发布时间:2019-05-15 关注:
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